„Wygórowane”: Jak nieproporcjonalne podatki od nieruchomości zmuszają niektórych do wyprowadzki z domów

Ulubioną cechą życia w Baltimore dla Bonity Anderson jest to, że rodzina jest blisko. Anderson, matriarcha rodziny z pięciorgiem dzieci i ośmiorgiem wnucząt, ciężko pracowała, aby w 2009 roku kupić dom w mieście, który jej rodzina mogłaby nazwać domem.

„To było dla mnie osiągnięcie” – powiedziała. „To właśnie tam zbieraliśmy się, żeby zjednoczyć rodzinę”.

W zeszłym tygodniu dom, który niegdyś był ukochanym domem Anderson, został wystawiony na sprzedaż za prawie 540 000 dolarów – ponad pięć razy więcej niż za niego zapłaciła. Anderson nie zobaczy jednak ani grosza z tej kwoty.

Po ponad dekadzie spłacania 100 000 dolarów kredytu hipotecznego, w 2020 roku Anderson usłyszała diagnozę raka. W obliczu rosnących rachunków za leczenie i podatków od nieruchomości, ta wieloletnia mieszkanka Baltimore mówi, że musiała wybrać między walką o życie a walką o dom.

Podczas leczenia Anderson zalegała z podatkami od nieruchomości o około 5000 dolarów. W 2022 roku straciła dom na wyprzedaży podatkowej w Baltimore.

„Usiadłem i pomyślałem: 'O mój Boże, mam 70 lat i nie mam domu'” – Anderson opowiedział Rachel Scott, starszej korespondentce politycznej ABC News.

Miasto Baltimore ustanowiło zastaw na długu podatkowym Andersona i wystawiło go na aukcję osobie oferującej najwyższą kwotę – firmie specjalizującej się w zakupie zastawów skarbowych – za jedyne 69 500 dolarów.

„Jeśli nie stać cię na płacenie podatków od nieruchomości i ciągle zalegasz z płatnościami, rząd wystawi twoją nieruchomość na aukcję w celu spłacenia zaległych podatków” – powiedział Lawrence Levy, dziekan Narodowego Centrum Studiów Podmiejskich na Uniwersytecie Hofstra.

Z akt sądowych wynika, że Anderson próbowała naprawić szkody i odzyskać swój dom, płacąc miastu 18 900 dolarów do końca 2022 roku – ponad trzykrotnie więcej niż wynosiły jej zaległe podatki. Jednak zamiast przeznaczyć te płatności na pokrycie zaległych podatków, miasto przeznaczyło te pieniądze na podatki naliczone za nowego właściciela.

Anderson nieświadomie płaciła rachunki podatkowe inwestora zamiast swoich własnych, co pozwoliło firmie na zajęcie jej domu w 2023 roku.

„Byłam po prostu zdumiona” – powiedziała.

„Pełen zniekształceń”

Dom Andersona był jedną z prawie 44 000 nieruchomości w Baltimore, które wystawiono na sprzedaż w ramach miejskiego programu podatkowego w latach 2019–2023. Znalazł się on również wśród 92% nieruchomości zlokalizowanych w dzielnicach zamieszkiwanych głównie przez osoby inne niż biali, co stanowi 70% działek w całym mieście.

Analiza danych ATTOM i Biura Spisów Ludności USA przeprowadzona przez stacje telewizyjne należące do ABC wykazała, że prawdopodobną przyczyną tej dysproporcji są nieproporcjonalne podatki od nieruchomości.

Podatki od nieruchomości opierają się na rządowej wycenie wartości każdego domu. Jednak zdaniem badaczy wartości nieruchomości są wysoce subiektywne, a szacunki te nie zawsze pokrywają się z cenami rynkowymi.

Dane pokazują, że rozbieżności w ocenach — a co za tym idzie, rachunkach podatkowych — dotykają niektóre społeczności bardziej niż inne.

Analiza ABC wykazała, że w całym kraju właściciele domów w dzielnicach zamieszkanych głównie przez ludność czarną i brązową płacą wyższe podatki niż osoby w dzielnicach zamieszkanych głównie przez białą ludność, jeśli dom na wolnym rynku jest wart tyle samo.

„Kiedy systemy podatkowe od nieruchomości są pełne przekłamań, karani są zazwyczaj najbiedniejsi właściciele domów” – powiedział Levy. „Na przedmieściach, gdzie występuje wysoki poziom segregacji, niesprawiedliwie opodatkowane osoby, które nie odzwierciedlają wartości nieruchomości, to osoby kolorowe”.

W przypadku niektórych właścicieli domów, których wyceny są „zawyżone”, zaległe rachunki prowadzą do sprzedaży podatkowej, w wyniku której zostają z niczym. Od momentu, gdy Anderson kupiła dom, aż do jego utraty, wycena nieruchomości wzrosła ponad trzykrotnie – ale rosnąca wartość domu ostatecznie przypadła nowemu właścicielowi.

„Nie wiem, co jest gorsze: utrata domu czy diagnoza raka” – powiedział Anderson. „Wciąż boli”.

Do niedawna, jak zauważył Levy, wyprzedaże podatkowe najczęściej odbywały się w miastach. Wraz z gentryfikacją dzielnic miejskich i gwałtownymi zmianami cen nieruchomości, wieloletni mieszkańcy nie zawsze byli w stanie sprostać rosnącym rachunkom.

„Teraz zaczynamy to coraz częściej obserwować na obszarach podmiejskich, szczególnie w biedniejszych rejonach, ponieważ obserwujemy zmiany demograficzne” – powiedział Levy.

Dane dotyczące nieruchomości pokazują, że w Garden City, dzielnicy zamieszkiwanej głównie przez białych na Long Island w Nowym Jorku, gdzie średnia wartość domów wynosi około 1 miliona dolarów, typowy rachunek za podatek od nieruchomości wynosi od 10 000 do 15 000 dolarów.

W Hempstead, gdzie 88% mieszkańców stanowią Afroamerykanie lub Latynosi, domy są zazwyczaj warte mniej niż połowę tej kwoty. Jednak typowy rachunek podatkowy jest podobny, co oznacza, że właściciele domów w Hempstead płacą proporcjonalnie więcej podatków w stosunku do wartości swoich nieruchomości.

John Rao, starszy prawnik w National Consumer Law Center, twierdzi, że amerykańscy właściciele domów w społecznościach kolorowych spotykają się z „podwójnym ciosem”. Często otrzymują „zaniżone” wyceny, gdy starają się o zakup lub refinansowanie swoich domów, wyjaśnia Rao, „ale jeśli chodzi o płacenie podatków, po zakupie domu… często ich wyceny są proporcjonalnie wyższe niż powinny”.

„Odzieranie pokoleń z bogactwa”

Na przedmieściach hrabstwa Delaware w Pensylwanii 91-letnia Gloria Gaynor, cierpiąca na demencję, straciła dom, w którym mieszkała przez 25 lat, z powodu 3500 dolarów podatków, których nie zapłaciła podczas pandemii COVID-19.

Córka Gaynora, Jackie Davis, powiedziała stacji ABC WPVI-TV, że jej matka została w domu podczas pandemii. Zrezygnowała z corocznej wizyty w urzędzie skarbowym po tym, jak dowiedziała się, że poborcy podatkowi wstrzymali egzekucję z powodu rozprzestrzeniania się COVID-19 na przedmieściach Filadelfii.

Gdy rząd wznowił ściągalność podatków i urząd skarbowy hrabstwa został ponownie otwarty, Gaynor poszła do urzędu i dokonała płatności, zamierzając pokryć podatki za poprzedni rok, jak twierdzi jej prawnik Alexander Barth.

Zamiast tego pieniądze przeznaczono na podatki Gaynor za lata 2021 i 2022, a nie na jej zaległą kwotę z 2020 r., „pozostawiając w historii płatności podatków coś w rodzaju pączka” – wyjaśnił Barth.

Inwestor z branży nieruchomości kupił dom Gaynor w hrabstwie Delaware za 14 000 dolarów, co stanowiło kwotę zaległych podatków, odsetek i opłat.

Gaynor spłaciła większość kredytu hipotecznego za dom, którego wartość szacuje się obecnie na 247 000 dolarów. Nie zarobiła jednak na sprzedaży.

„To odbiera majątek pokoleniowy tym, którzy nie mają, i pozwala mieć go tym, którzy mają” – powiedział Barth.

Rodzina Gaynor zwróciła się do sądu o odzyskanie jej domu, jednak dwa sądy podtrzymały decyzję o sprzedaży.

Biuro ds. roszczeń podatkowych hrabstwa Delaware poinformowało stację ABC w Filadelfii, że chociaż „współczuje emocjonalnemu ciężarowi”, jaki poniosła Gaynor, władze hrabstwa działały zgodnie z prawem obowiązującym w Pensylwanii i wydały wiele zawiadomień przed sprzedażą.

Gdyby Gaynor mieszkała zaledwie kilka mil dalej, w granicach Filadelfii, tamtejsze władze podjęłyby dodatkowe kroki, aby zatrzymać ją w domu.

Ponieważ podatki od nieruchomości są rozliczane w różny sposób w różnych społecznościach, niektóre samorządy lokalne, np. w Filadelfii, stosują różne poziomy ochrony dla narażonych na ryzyko właścicieli domów, np. wymagają osobistego powiadomienia przed sprzedażą na cele podatkowe lub oferują plany płatności w celu późniejszego wykupu domu.

„Chociaż samorządy powinny robić wszystko, co w ich mocy, aby ludzie mogli pozostać w swoich domach, niezależnie od tego, czy są właścicielami, czy najemcami, w pewnym momencie mają obowiązek wobec wszystkich innych podatników, firm i rodzin, które płacą swoją sprawiedliwą część, aby upewnić się, że te podatki zostaną pobrane” – powiedział Levy.

Z salonu do sali sądowej

Zaledwie 90 mil od Gaynor, Anderson spędza dni, wspominając wspomnienia z domu, który kiedyś był najważniejszym miejscem w jej rodzinie.

Anderson, która obecnie mieszka z córką na przedmieściach Baltimore, wniosła sprawę do sądu, przyłączając się do pozwu, w którym twierdzi się, że miasto Baltimore złamało prawo federalne, sprzedając jej dawny dom prywatnej firmie za grosze.

Miasto Baltimore, które nie odpowiedziało na prośbę ABC News o komentarz, broniło swoich działań przed sądem, twierdząc, że powiadomiło Andersona zgodnie z wymogami i nie odniosło korzyści ze sprzedaży.

W 2023 r. Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych orzekł, że samorządy nie mogą czerpać zysków ze sprzedaży podatkowej, stwierdzając, że właściciele domów mają konstytucyjne prawo do wszelkich płatności wykraczających poza należne podatki i kary.

W ciągu ostatnich dwóch lat wiele stanów w całym kraju zmieniło swoje przepisy w świetle decyzji sądu. Jednak niektórzy eksperci twierdzą, że rząd federalny również ma tu do odegrania pewną rolę.

„Federalną odpowiedzią na niższe lokalne podatki od nieruchomości jest zwiększenie finansowania usług lokalnych” – powiedział Levy. „Potrzebują one większego wsparcia ze strony Kongresu i Białego Domu”.

Ponieważ administracja Trumpa dokonała cięć w budżecie federalnym , władze lokalne będą musiały pokryć różnicę, aby móc świadczyć te same usługi.

Eksperci twierdzą, że samorządy prawdopodobnie będą w większym stopniu polegać na podatkach od nieruchomości, co z kolei może oznaczać więcej sytuacji takich jak w Anderson, gdzie właściciele domów w dzielnicach, w których większość stanowią przedstawiciele innych grup etnicznych niż biała, zbyt często płacą więcej, niż wynosi ich sprawiedliwy udział.

Zapytana przez ABC News, co się stało z jej marzeniem o przekazaniu domu następnemu pokoleniu rodziny, Anderson odpowiedziała: „Umarło”.

„Wciąż mnie to wzrusza” – powiedział Anderson. „To po prostu trudne. Bardzo trudne”.

W przygotowaniu niniejszego reportażu przyczynili się Meghan Mistry, John Santucci i Lucien Bruggeman z ABC News, a także Ryann Jones, Maggie Green, Jason Knowles, Cheryl Mettendorf, Chad Pradelli, Dan Krauth, David Paredes, Ross Weidner i Sarah Rafique z ABC Owned Television Stations.